No último 27/05/2022, o Bacen editou a Resolução CMN nº 4.909, que estabelece condições gerais para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras adequando essas operações aos seus direitos creditórios (Recebíveis).
Referida resolução tem por finalidade facilitar o acesso ao crédito pelas incorporadoras imobiliárias. A resolução visa, principalmente, aperfeiçoar os mecanismos de gestão das garantias, disciplinando as regras de registros de recebíveis no processo de financiamento à produção de incorporações imobiliárias.
Isso, porque, a medida prevê informações de garantias mais transparentes, contribuindo para que os construtores e incorporadores tenham acesso a condições de crédito mais vantajosas, esperando-se que esse reflexo seja positivo para o adquirente de imóveis ainda em construção, na medida que favorece o processo de governança da incorporação imobiliária.
Resumidamente, diante deste cenário, os aspectos mais relevantes da resolução são: eficiência na gestão de garantias imobiliárias; possibilitar acesso ao crédito às pequenas e médias empresas; compradores de unidades ainda em construção poderão se beneficiar com melhores condições de crédito e a redução de risco nas garantias imobiliárias.
Pela resolução, bancos e incorporadoras, tomadoras de financiamento à produção, teriam até 31/12/2022 para se adequar aos critérios desta resolução e utilizar de plataformas de registro de recebíveis, passando as novas regras a serem aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2023.
Entretanto, a exigência de registro, que teria início a partir de 1º de janeiro de 2023, com o objetivo de propiciar mecanismos de gestão que assegurem informações mais transparentes e tempestivas sobre os recebíveis imobiliários que garantem as operações de financiamento para produção de imóveis, contribuindo para que construtores e incorporadores tenham acesso a condições de crédito mais vantajosas, foi postergada pela Resolução 5.055 de 15/12/2022.
Isso porque, o exercício da atividade de registro de recebíveis imobiliários pelas infraestruturas do mercado financeiro subordina-se à autorização específica do Banco Central, cujo processo somente pode ter início a partir da edição de regulamento disciplinando os requisitos para exercício dessa atividade. Não tendo havido a conclusão do referido regulamento, em razão, entre outros aspectos, da complexidade da matéria, fez-se necessária, diante da inexistência de instituição autorizada a recepcionar os registros imobiliários, a postergação do início da obrigatoriedade anteriormente estabelecida.
A presente medida visa, portanto, estender o prazo para o início da vigência da obrigatoriedade de registro das garantias imobiliárias, que passa a ser aplicável às operações de financiamento para produção de imóveis contratadas a partir de 120 dias após a data da primeira autorização concedida pelo Banco Central para o exercício da atividade de registro de recebíveis imobiliários.
A Resolução 5.055 reproduz a Resolução 4.909, revogando esta integralmente, acrescentando, entretanto, o artigo 25-B que estabelece que: “O disposto nos arts. 7º-A, 7º-B e 7º-C aplica-se às operações de financiamento para produção de imóveis contratadas a partir de cento e vinte dias após a data da primeira autorização para o exercício da atividade de registro ou de depósito centralizado de recebíveis imobiliários pelo Banco Central do Brasil. Parágrafo único. O Banco Central do Brasil divulgará a data a partir da qual se aplicarão os dispositivos referidos no caput. ” (NR)
Lei também nosso artigo sobre o regime de Patrimônio de Afetação
