O patrimônio de afetação possui direta relação com a incorporação imobiliária e foi instituído pela Lei 10.931/04, alterando a Lei 4.591/64. Este artigo, de forma alguma, pensa em esgotar o tema, dada a amplitude do assunto, mas, apenas e tão somente abordar os principais pontos e suas características, tornando, assim, a compreensão do assunto mais fácil.
Em linhas gerais e descomplicando o termo, uma incorporação imobiliária sob o regime de patrimônio de afetação significa a separação patrimonial, ao passo que existe o patrimônio geral da empresa e o patrimônio relacionado apenas àquela construção. Ou seja, o patrimônio só afeta a construção em si.
Em outras palavras, a afetação consiste na possibilidade de que, no âmbito da incorporação imobiliária, a qualquer momento, seja realizada uma espécie de segregação de determinados bens, os quais passam a funcionar como uma espécie de garantia financeira para a conclusão daquele empreendimento, na medida em que eles não podem mais ter outra destinação, ficando, portanto, vinculados (afetados) à conclusão do empreendimento.
Assim, ele gera, em outros termos, uma espécie de blindagem do patrimônio destinado ao empreendimento objeto da incorporação. Esse foi o espirito da legislação quando da sua instituição, em seu artigo 31-A Lei 10.931/04, vejamos: Art. 31-A: A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).
Vale esclarecer que o patrimônio de afetação não se resume ao aspecto financeiro, contemplando, também, os bens, direitos e obrigações relacionados àquela obra afetada.
Embora alcance outros aspectos, a parte financeira, no entanto, é a mais relevante para o cliente comprador, pois as contas ficam totalmente separadas – há inclusive uma conta bancária criada especificamente para aquela construção. Assim, a incorporadora não consegue utilizar fundos da construção do empreendimento afetado para pagar dívidas da construção de um outro empreendimento, por exemplo, protegendo os recursos a ele destinados, dando maior segurança ao comprador.
A lei também prevê a possibilidade de criar uma comissão de representantes para fiscalizar o andamento da obra. Ela pode ser composta por adquirentes (clientes que compraram unidades naquela construção) ou por alguém indicado por esse grupo. Quando formada, os representantes passam a receber demonstrativos periódicos da incorporadora para atualizar-se sobre o cronograma da obra e sua situação fiscal – uma forma de dar mais poder e transparência para o consumidor.
Essa opção foi criada para oferecer mais segurança jurídica às partes e maior transparência ao comprador quanto à gestão do recurso.
O patrimônio de afetação termina junto com a obra afetada. Ao passo que, com a averbação da construção e extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira do empreendimento.
Por fim, importante lembrar que, o patrimônio de afetação é facultativo, sendo uma escolha da incorporadora a sua implantação.
De outro lado, para o incorporador, a opção pelo Patrimônio de Afetação apresente algumas vantagens, dentre elas, a aplicação do regime especial de tributação – RET.
