O quadro resumo é elemento obrigatório constar nos contratos de compra e venda e contratos de cessão, ou promessas destes, quando atrelados a uma incorporação imobiliária, de acordo com artigo 35-A da Lei de Incorporação (Lei 4.591/64), desde sua modificação em 2018 que instituiu essa regra. O quadro resumo é composto por uma ou mais folhas que devem constar no início do contrato e ser, preferencialmente, uma tabela, mas seu maior intuito é destacar informações específicas que são primordiais para as partes, garantindo a conferência fácil dessas informações.
No total, são dozes itens que a lei menciona como obrigatórios e caso algum item esteja faltante, o incorporador pode ser notificado, tendo de acordo com a lei um prazo de 30 dias corridos para aditar todos os seus contratos, sob pena de os compradores poderem realizar a rescisão unilateral do instrumento, o que já acontece atualmente através do judiciário.
1° item: preço total a ser pago pelo imóvel
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
Este item é auto-explicativo e no quadro resumo deve trazer o valor total da transação imobiliária.
2° item: valor da entrada e suas condições
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
Neste item, é necessário detalhar o pagamento da entrada, do sinal ou parcela de ato, como você prefere chamar, e constar também a sua forma de pagamento e o seus percentuais sobre o valor total a ser pago no contrato. Por exemplo, se o ato é R$ 50.000,00 e o imóvel é de R$ 500.000,00, deve constar 10% no quadro resumo referente à entrada.
3° item: comissão/corretagem
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
No terceiro item, é necessário informar o valor referente à corretagem ou comissão, assim como identificar as condições de pagamento desta e o seu beneficiário, como nome, CPF/CNPJ e CRECI.
4° item: condições de pagamento
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
No quarto item, elencar a forma de pagamento de todo o preço, com indicação dos valores e vencimentos de cada parcela. Adicionalmente, nossa recomendação é que conste também a forma de pagamento e o percentual de participação de cada parcela ou grupo de parcela perante a transação.
5° item: índice de correção
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
Constar de forma clara os índices monetários que são aplicáveis ao contrato, e quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um, como por exemplo INCC-M durante o período de obra, e depois o IGP-M/FGV, após a emissão do habite-se.
6° item: rescisão contratual
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
O sexto item é um pouco chato de alocar no quadro resumo, devido à extensão, mas lei é lei e precisa ser cumprida, então aqui precisa constar as consequências da rescisão contratual por todas as formas que podem se originar, desde por solicitação do comprador, até por inadimplência de obrigações do comprador ou do incorporador. E devem constar em negrito as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores pagos.
7° item: juros
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
O sétimo item é bem parecido com o quinto, tendo que constar no quadro resumo os juros eventualmente aplicados, assim como a sua periodicidade (mensal ou anual), período de incidência e o sistema de amortização utilizado, como Price, SAC, juros simples etc.
8° item: direito de arrependimento
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
No oitavo item, deve constar as informações sobre a possibilidade do comprador exercer o direito de arrependimento, quando o contrato for firmado fora da sede do incorporador ou do seu estabelecimento comercial, como por exemplo em estande de venda externo, em imobiliário ou por meios digitais.
9° item: prazo para quitação após habite-se
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
O nono item, trata de constar o prazo que o comprador tem para quitação das suas obrigações, após a emissão do auto de conclusão de obra, isto é, o habite-se.
10° item: ônus sobre o imóvel
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
No décimo item, é necessário constar os ônus que recaiam sobre o imóvel, principalmente quando este estiver alienado como garantia real em operação de crédito (financiamento) para a construção do empreendimento. O artigo menciona, no final, "construção do investimento", mas parece que por erro, interpretativamente pode-se dizer que se refere à construção do empreendimento, objeto de incorporação imobiliária.
11° item: registro de incorporação
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
Neste décimo primeiro item, faz-se necessário trazer tanto o número do registro de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente por tal registro. A lei não fala específicamente sobre os dados da unidade autônoma, como por exemplo, o número do apartamento se for o caso, mas é interessante constar tal informação no quadro resumo, visto que é o objeto do contrato.
12° item: habite-se
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
No último item, precisa constar o prazo para obtenção do auto de conclusão de obra, ou seja, o habite-se, e também listar as consequências do descumprimento deste prazo, nos termos do artigo 43-A dessa mesma lei.
Conclusão
Agora, é importante frisar que não tem uma ordem certa que deve constar cada uma dessas informações, e sim que tudo isso deve estar no quadro resumo, quando houver aplicação do item em específico. Podemos dizer que, por exemplo, se não há juros contratuais aplicáveis sobre o contrato, não precisa aplicar o item 7, mas alguns itens são mandatórios e sempre existem, como por exemplo o prazo para obtenção do habite-se ou os dados do registro de incorporação. Agora, se o incorporador aplica o item, e este não consta no quadro resumo, aí sim trata-se de um problema grave na confeccção do contrato, que demanda um aditamento para que não fique desenquadrado da lei. Afinal, no caso de ausência de qualquer uma dessas informações, o incorporador terá prazo de 30 dias para aditar os contratos e resolver essa omissão, na qual se não sanar, vai dar justa causa para rescisão contratual pelos compradores, se estes optarem por isso.
