Uma decisão judicial, da 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), foi expedida em favor da construtora FG, uma das maiores do Brasil e com forte atuação no mercado imobiliário de Balneário Camboriú, no qual foi autorizado a reserva de unidade, com pagamento, antes da efetivação do Registro de Incorporação. A ação judicial foi movida pelo Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), devido à negociação prévia de imóveis, antes da efetivação do seu registro de incorporação.
A decisão judicial expedida, que foi colegiada e em segunda instância, é inédita no Brasil, após as mudanças da lei de incorporação que ocorreram em 2022. A desembargadora, que antes da decisão colegiada, já havia emitido liminar favorável à incorporadora em Outubro/2023, disse que esta atuação da incorporadora é legítima, desde que todos os compradores estejam devidamente cientes sobre a situação do registro em andamento.
Entenda o que mudou em 2022 no tema
Tais mudanças na lei de incorporação, que é a Lei n° 4.591/1964, vieram através da Lei n° 14.382/2022, e modificaram diversos quesitos na legislação aplicável, no tocante ao tema de reserva de unidades autônomas, antes da efetivação do registro de incorporação, o ponto mais importante alterado é a redação do caput do artigo 32 da lei de incorporação, que antes tinha a seguinte redação:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
(...)
Após as mudanças, o caput do artigo passou a ser o seguinte:
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
(...)
Então, temos um ponto importante que foi modificado no artigo 32 e pacificou o entendimento jurídico de que é legítima a negociação prévia à efetivação do registro de incorporação. A substituição do termo "negociar" por "alienar ou onerar" deixa taxativo que está vedado alienar ou onerar as unidades autônomas, antes do registro, mas deixa de estar, o incorporador, impedido de negociar tais unidades. O mercado, entretanto, ficou receoso quanto à interpretação de que essa negociação, prévia ao registro, poderia ter pagamento.
Com a decisão judicial inédita ora confirmada em favor da incorporadora, da existência de negociação com pagamento, antes da efetivação do registro de incorporação, poderemos ter uma jurisprudência pacificando esse entendimento em breve, principalmente se o ministério público recorrer da decisão de segunda instância e o tema for pautado no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
