As atividades econômicas, que são classificadas pelo CNAE (Cadastro Nacional de Atividades Econômicas), enquadra a incorporação imobiliária na classe 41.10-7 Incorporação de empreendimentos imobiliários, que está limitada ao enquadramento entre dois regimes fiscais: Lucro Presumido ou Lucro Real. Existe, ainda, o Lucro Arbitrado, que não falaremos neste artigo, por ser um regime de exceção, quando uma empresa é autuada pela Receita Federal.
A atividade de incorporação imobiliária não pode, em nenhuma hipótese, ser enquadrada no regime Simples Nacional, conforme o artigo 17 da Lei Complementar n° 123/2006, no seu inciso décimo quarto:
LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006
Art. 17. Não poderão recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional a microempresa ou empresa de pequeno porte:
(...)
XIV - que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis.
(...)
Ainda no segmento, temos a opção de tributar as incorporações imobiliárias no Regime de Afetação (RET), instituído pela lei n° 10.931/2004, que não modifica o regime tributário optado pela empresa da qual a incorporação faz parte, sendo o regime de afetação aplicável tão somente às receitas oriundas da incorporação afetada.
Tributação no Regime de Caixa
As incorporações imobiliárias devem, sempre, ser tributadas no regime de caixa. Independente se foi optado pelo Lucro Presumido, Lucro Real ou se a incorporação aderir ao RET. Então, a título de exemplo, se vender uma unidade imobiliária pelo valor contratual de R$ 1 milhão e o comprador pagar no ato, a título de sinal, o valor de R$ 100 mil, este valor do sinal deverá ser tributado, nas regras aplicáveis e assim por conseguinte conforme os valores forem creditados.
Carga tributária no Lucro Presumido
Como mencionei acima, à parte de optar ou não pelo RET (Regime Especial de Tributação), a incorporadora precisa escolher um dos regimes vigentes, Presumido ou Real, para se enquadrar. Normalmente, as incorporadoras optam pelo Lucro Presumido, pois traz menos obrigações assessórias em comparação com o Lucro Real, entretanto, existe um teto de receita bruta total para a organização se enquadrar nesse regime:
A pessoa jurídica, cuja receita bruta total no ano-calendário tenha sido igual ou inferior ao montante de R$ 78 milhões, poderá aderir ao Lucro Presumido.
Em caso de período inferior a doze meses, vale o número acima dividido por doze e multiplicado pelo número de meses do período proporcional.
A carga tributária do Lucro Presumido está listada abaixo, porém é importante frisar que os tributos IRPJ e CSLL devem ser calculados sobre a base do lucro presumido deste segmento, que é 8% e 12% respectivamente. Listamos as alíquotas efetivas abaixo que são os valores já convertidos para serem aplicados nessa base, mas mencionamos a alíquota bruta entre parênteses:
Sobre as receitas brutas:
PIS: 0,65%
COFINS: 3,00%
CSLL: 1,08% (9% na base de 12%)
IRPJ*: 1,20% (15% na base de 8%)
Carga tributária total: 5,93% (sobre as receitas brutas)
*Adicional de IRPJ: Caso a base do IRPJ, já com a redutória, extrapole R$ 60 mil no trimestre ou R$ 20 mil por mês em períodos proporcionais, existe a incidência do adicional de 10%, que não foi computado no total de 5,93% mencionado acima.
Carga tributária no Lucro Real
O regime tributário Lucro Real é onde as grandes corporações se encontram enquadradas, devido ao teto de receita bruta que vigora no regime de Lucro Presumido. É importante frisar que este regime tributário traz obrigações assessórias adicionais, porém é o mais justo do ponto de vista financeiro, visto que os tributos que incidem sobre os lucros, IRPJ e CSLL, são auferidos sobre o lucro real, e não por presunção. Ou seja, em uma eventual ocasião que empresa tenha prejuízo, a empresa sob o Lucro Presumido pagaria imposto sobre o lucro, pela presunção, mesmo assim, enquanto no Lucro Real, não havendo lucro, não há imposto a pagar sobre este.
Sobre as receitas brutas:
PIS: 1,65%
COFINS: 7,60%
Carga tributária sobre as receitas brutas: 9,25%
Sobre o lucro líquido:
CSLL: 9%
IRPJ: 15%
Carga tributária sobre o lucro líquido: 24%
*Adicional de IRPJ: Caso a base do IRPJ, já com a redutória, extrapole R$ 60 mil no trimestre ou R$ 20 mil por mês em períodos proporcionais, existe a incidência do adicional de 10%, que não foi computado no total de 5,93% mencionado acima.
Carga tributária no RET
Obviamente, você já deve ter ouvido falar que o RET (Regime Especial de Tributação) se trata da melhor opção tributária para as incorporações imobiliárias, e conhecidas as opções acima, isso se torna evidente e óbvio, o RET, além da sua grande lista de obrigações, traz esse benefício enorme que é a substituição da contribuição do PIS, COFINS, CSLL e IRPJ, independente do regime tributárioa da empresa, em favor de uma contribuição única chamada RET-Incorporação na alíquota de 4% que deve ser aplicado em todas as receitas brutas da incorporação.
Um outro benefício diretamente ligado à tributação é que o RET pacifica o entendimento das receitas adicionais do empreendimento a serem tributadas na mesma base e alíquota, como por exemplo atualização das parcelas (por juros ou índice de correção aplicável) e multas e juros moratórios pagos pelos compradores, evitando tributação como ganho de capital.
A lei que institui o RET estabelece uma divisão desses impostos para fins de repartição tributária dentro do orçamento do governo, mas nos permite ter uma ideia de como essa alíquota reduzida é distribuída entre os impostos tradicionais:
RET:
PIS: 0,37%
COFINS: 1,71%
CSLL: 0,66%
IRPJ: 1,26%
Carga tributária total: 4% (sobre as receitas brutas)
Tributação da incorporação após a reforma tributária
A reforma tributária, PEC 45/2019, foi aprovada no final de 2023, mas ainda existem lacunas gigantes para serem preenchidas e legisladas pelo congresso para definir a tributação de todos os setores. Um ponto que já é certo e definitivo é a extinção da maior partes dos tributos da forma como conhecemos, em favor de impostos mais objetivos como IVA (Imposto sobre Valor Agregado), CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Atualizaremos este post uma vez que esteja desenhado o cenário futuro de tributação das incorporações na nova reforma tributária.
CTO da Softnix
