Este blog é de um ERP da Construção Civil chamado Arquis, e temos muitos incorporadores como clientes que trabalham com financiamento da Caixa nos seus edifícios, e os seus compradores precisam pagar a referida taxa de obra durante a construção, porém reparamos muita dificuldade dos compradores e os incorporadores também de entender como é feito o cálculo desta parcela, em especial nesses tempos de SELIC elevada, em que os valores desembolsados pelo cliente estão cada vez mais desconexos da previsão que lhes foi apresentada na contratação. Os nomes dados para esta parcela no mercado são diversos, e todas se referem à mesma coisa: parcela de obra, taxa de obra, taxa de evolução de obra, juros de obra etc.
Primeiro, entenda que se você é um comprador de um imóvel financiado pela Caixa, é função da Caixa te apresentar informações, demonstrativos e explicações dos custos envolvidos no seu contrato. A construtora não possui ingerência nesse valor, visto que é um custo contratual do seu financiamento, pago diretamente à Caixa.
Quando os bancos podem cobrar essa taxa?
Os bancos podem cobrar essa taxa quando o imóvel for adquirido em fase de construção ou ainda na planta, e houver previsão contratual regulando a aplicação desta taxa, sempre com base no valor aportado pela instituição financeira para o seu contrato (explicaremos isto mais adiante). A taxa de obra costuma ser aplicada numa periodicidade mensal, ou seja, todo mês precisa auferir e calcular dentro dos novos parâmetros. É importante lembrar que caso a obra esteja atrasada pela construtora, pode existir cláusula contratual transferindo a responsabilidade deste pagamento para o construtor.
Confira também nosso vídeo sobre este assunto:
Amortização do financiamento
A parcela de obra que estamos falando aqui não amortiza o financiamento habitacional, ou seja, o endividamento com o banco não está sendo diminuído. A parcela de obra é composta de juros e correções contratuais, além de encargos e taxas que devem todos estar previstos e descritos no seu contrato com o banco. A amortização do seu financiamento passará a ocorrer somente quando você iniciar o pagamento do fluxo ordinário do financiamento, que são suas prestações, e só se iniciarão após a conclusão da obra e expedição do habite-se.
Valor base utilizado no cálculo da parcela
Antes da gente se aprofundar no cálculo da parcela de obra, precisamos entender alguns conceitos de como a Caixa trabalha, para que a gente encontre o valor base que deve ser usado no nosso cálculo. Primeiro, o comprador precisa saber o percentual da fração ideal do seu imóvel. Fração ideal é o percentual de ocupação relativo à área do total do empreendimento com base na sua unidade, esta informação deve constar no contrato de financiamento com a Caixa, assim como na escritura, mas para calcular manualmente, basta somar as áreas de todas as unidades, e ver qual é sua participação nela, por exemplo:
Temos um empreendimento com 50 apartamentos de 50m² cada, já somando todas as áreas relevantes, totalizando uma área de 2.500m² para o empreendimento. Cada apartamento, então, tem uma fração ideal de 2%, pois 50m² é 2% de 2.500m².
Dificilmente um empreendimento terá todas as unidades com a mesma fração, mas esse cálculo pode ser aplicado da mesma maneira, somando as áreas para em seguida ver qual é a participação do seu imóvel nessa área total. A fração ideal é regulada pela ABNT na norma técnica NBR 12721.
A fração ideal é importante neste contexto para saber o valor atribuído do terreno à sua unidade. Se você já sabe qual é o valor atribuído do terreno da sua unidade autônoma, pode pular toda essa parte de calcular em cima da fração ideal.
A liberação de recursos pela Caixa, no decorrer da construção, referente ao seu contrato, vai de acordo com o andamento da obra, que são as medições, também conhecidas como RAE (Relatório de Acompanhamento do Empreendimento), realizadas mensalmente, pela engenharia da Caixa, auferindo o percentual de obra que o empreendimento se encontra. É neste contexto que o valor avaliado do terreno se torna importante, porque a Caixa liberará esse recurso independente de ter obra realizada ou não. Vamos prosseguir, no nosso exemplo do imóvel com fração ideal de 2%, que o terreno está avaliado em R$ 2.000.000,00, e então a parcela de terreno desta unidade será de R$ 40.000,00. Ao assinar o contrato com a Caixa e levar a registro no cartório, este valor já será disponibilizado para a construtora.
Segue um resumo do que temos construído nos nossos exemplos até o momento e vamos criar um cenário hipotético em que ocorreu a venda de uma das unidades deste empreendimento:
Adquirimos um dos 50 apartamentos do nosso exemplo anterior, com fração ideal de 2%, pelo preço de R$ 300.000,00, pagos da seguinte forma:
R$ 200.000,00 por financiamento CAIXA
R$ 50.000,00 por FGTS
R$ 50.000,00 negociados direto com a construtora
Avaliação do terreno
Valor do terreno: R$ 2.000.000,00
Parcela do terreno da unidade: R$ 40.000,00 (2%)
Estes R$ 200.000,00 financiados pela Caixa serão a nossa base para calcular a taxa de obra, acrescidos tão somente de impostos e encargos contratuais, mas saiba que o FGTS, os eventuais subsídios de programas governamentais ou recursos negociados diretamente com a construtora não compõem o cálculo da parcela de obra.
Calculando o valor base
Então, como podemos chegar no valor base? Simples, como mencionamos o valor base é o que foi aportado pela Caixa para o seu contrato, então o valor do terreno, mais o percentual de obra medido sobre o seu financiamento, veja a conta no nosso exemplo:
Valor base do financiamento: R$ 200.000,00 + custos e encargos contratuais
Participação no terreno: R$ 40.000,00
Andamento da obra: 15%
Resumo da conta:
R$ 40.000,00 (terreno)
R$ 24.000,00 (15% do valor financiado subtraido o terreno)
Total liberado pela Caixa para a construtora: R$ 64.000,00
Estes R$ 64.000,00 é nosso valor-base para calcular a taxa de obra deste mês. No mês seguinte, devemos identificar os avanços de obra, para onerar esse valor com os avanços medidos. O percentual de obra pode ser consultado dentro do aplicativo da Caixa ou consultando diretamente a construtora que lhe vendeu o imóvel.
Calculando a parcela de obra
É importante ler bem o seu contrato de financiamento para ver a taxa envolvida na correção. Normalmente, é a TR, Taxa Referencial, que é um indexador da poupança, diretamente ligado à taxa da SELIC. O estresse sobre a taxa de obra começou por conta da própria TR, que ficou zerada por muito tempo, mas em 2021 devido à alta da inflação e elevação da SELIC pelo BACEN, passou a ter valores elevados e impactar a parcela de obra dos compradores.
No mês que fizemos este artigo, em Setembro/2023, a TR estava em 0,113%, mas você pode consultar ela aqui para obter o percentual de cada mês. Você também pode usar a calculadora disponibilizada pelo BACEN aqui.
A TR podemos aplicar diretamente ao nosso valor base:
R$ 64.000,00 x 0,113% (TR) = R$ 72,32 (correção TR do valor base)
Valor base corrigido: R$ 64.072,32
Reservamos esse valor de R$ 72,32, pois ele vai compor o calculo da parcela de obra, mas antes disso precisamos aplicar o juros no valor que está no contrato de financiamento com a Caixa. No SBPE, que usaremos no nosso exemplo, atualmente o juros está em 12% ao ano, e no Minha Casa, Minha Vida é variável de acordo com a faixa. O juros é sempre exibido na forma anual, para chegar no juros mensal, divida o juros por 12, que no nosso caso ficará em 1% ao mês.
Em seguida aplicamos esse juros contratual ao valor base corrigido acima:
R$ 64.072,32 x 1% = R$ 640,72 (valor do juros)
Então, finalizamos o cálculo da nossa parcela de obra devida desta forma:
R$ 72,32 (TR) + R$ 640,72 (juros) = R$ 713,04 + encargos
Se atente porém que esse valor de R$ 713,04 não é ainda o valor final. Precisa ver no seu contrato os encargos, taxas e seguros que devem ser pagos mensalmente durante a construção. Esses valores normalmente são fixos por todo o contrato e vão se somar na sua parcela de obra. Além disso, se atente ao valor base que corrigimos pela TR, pois esta correção é acumulativa de um mês para o outro, além de somar a medição que mencionamos, a cada mês, para que seu valor base represente o recurso disponiblizado pelo banco.
O cálculo da parcela de obra é esse. Para finalizar, precisamos entender o cálculo proporcional desses valores, pois no mês da contratação do financiamento, poderá ter incidência proporcional, entre a data da contratação e a data do vencimento da parcela de obra.
Cálculo proporcional
Vamos imaginar que o nosso financiamento foi contratado no dia 15/01/2023, neste caso, podemos pegar a TR de 0,113% e dividir por 30 e multiplicar por 16 para se chegar na taxa efetiva que precisamos usar para corrigir o período de Janeiro (16 dias foram aplicados, pois do dia 15 ao 31, temos 16 dias corridos). O cálculo proporcional, ou prorata, também deve ser aplicado caso tenha uma diferença entre o vencimento da sua parcela de obra, e a data de liberação da medição.
Do que se trata a parcela de obra?
Em suma, precisamos entender que a parcela de obra se trata de juros e encargos que são pagos pelo comprador pelo capital aportado pela Caixa referente ao seu contrato. Então, nada mais nada menos que os valores atribuídos e efetivamente disponibilizados estão tendo seus custos arcados pelo comprador, em termos contratuais parecidos com o que terá que arcar na fase de amortização, após receber a posse do imóvel.
Infelizmente, esse cálculo não é tão simples, mas esperamos que você tenha entedido e possa aplicar na prática para entender melhor. Lembrando que a Caixa pode mudar os seus processos em qualquer tempo ou aplicar regras diferentes para cada contrato, então recomendamos que seja devidamente analisado o contrato de financiamento, e consulte a agência bancária responsável, da Caixa, para sanar suas dúvidas no tema.
CTO da Softnix
