O contrato de financiamento habitacional da Caixa possui muitos parâmetros que precisam ser monitorados de perto. Em especial, na contratação, temos diversas condições suspensivas e obrigações contratuais que precisam ser cumpridas de início e dentro de um prazo específico para que o empreendimento não seja abortado e tenha que voltar à estaca zero de aprovação.
Quem trabalha com GERIC sabe o quanto o processo de aprovação é moroso e burocrático, com várias idas e vindas de informações e documentos e um investimento um tanto grande para o incorporador. Por isso, é fundamental o cumprimento estrito das condições, levando à liberação dos recursos financeiros do contrato o quanto antes.
O prazo para cumprir as condições suspensivas
A Caixa estabelece um prazo de, normalmente, 180 dias corridos, que começam a contar a partir da assinatura do contrato entre a incorporadora e o banco daquele empreendimento. Sem o cumprimento estrito de todas as condições suspensivas, não haverá a liberação de um centavo sequer pelo banco, além do banco reservar o direito de abortar totalmente o contrato, revogando todo o efeito prático deste.
Comercialização mínima
A primeira condição suspensiva é a comercialização mínima, que não deve se confundir com a demanda mínima que falaremos mais a frente neste artigo. A comercialização mínima vai variar de obra pra obra, e deve constar no seu contrato, normalmente com três opções para atender.
1ª opção: um número mínimo de unidades habitacionais comercializados (comercializado significa contrato de compra e venda firmado, mas não requer financiamento do comprador junto à Caixa).
2ª opção: um número mínimo de unidades habitacionais comercializados e financiados pela Caixa. Esta opção, por conter financiamento com a Caixa, vai exigir um número de contratos inferior ao da primeira opção, entretanto, os compradores precisam percorrer todo o processo de financiamento até o desligamento.
3ª opção: realizar o EVV, Estudo de Velocidade de Vendas, que funciona como um redutor da primeira opção, permitindo o contrato atingir uma comercialização mínima inferior. O EVV deve ser solicitado pelo incorporador à Caixa, que de acordo com os seus critérios, poderá aprovar uma comercialização mínima menor, de acordo com um fluxo de comercialização a ser realizado durante a obra.
Demanda mínima
A demanda mínima difere da comercialização mínima, pois ela tem um impacto direto na formação da matriz de conjugação. A matriz de conjugação nada mais é que uma conta que precisa fechar no seu contrato, frente ao custo previsto da obra, na FRE. Podemos imaginar um empreendimento com custo na FRE de R$ 20 milhões. Se o PJ desse empreendimento for R$ 7 milhões, temos R$ 13 milhões que devem obrigatoriamente ser garantidos à Caixa com uma das opções abaixo:
- Valor do terreno;
- Valor de obra realizado;
- Vendas com desligamento Caixa (valor de PF entra na conta da matriz).
De forma clara, a diferença do custo de obra para o PJ deve ser dando com garantia real, seja com contratos com financiamento Caixa ou com obra realizada e auferida pela Caixa. Os valores acima vão se somar na composição da matriz. Então, no nosso exemplo, se meu custo na FRE é R$ 20 milhões, tenho R$ 7 milhões de PJ, mais R$ 2 milhões de valor avaliado de terreno, e R$ 5 milhões de obra realizada, podemos entender que nossa demanda mínima de repasse será de R$ 6 milhões, que vamos buscar atingir com vendas e repasse de financiamento Caixa. Na ocasião de não ter esses itens cumpridos, o incorporador ainda pode optar pelo depósito caução da diferença, em uma conta bloqueada, até que a garantia não seja mais necessária.
Outras condições suspensivas
As outras condições muito comuns em contratos Caixa são apresentar a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula contendo registro atual, abrangendo também o período mínimo de 10 anos ou a cópia da matrícula contendo a certificação formal do RI (Registor de Incorporação).
Além disso, a Caixa vai exigir que faça um seguro das infraestruturas não-incidentes com cobertura mínima de 130% até a contratação (falamos mais detalhadamente no nosso vídeo, estas infras estão previstas na sua FRE e englobam custos indiretos do empreendimento, fundamentais para sua entrega, como estação elevatória de esgoto, rede de drenagem, remanejamento de rede de esgoto etc.).
Contratação dos seguros obrigatórios
A Caixa também vai exigir a realização de diversos seguros, que podem ou não ser obrigatórios na sua situação, mas aqui vai uma lista dos principais:
- SGC (Seguro Garantia Executante Construtor);
- SRE (Seguro de Riscos de Engenharia) e RCC (responsabilidade civil);
- SGPE (seguro garantia pós-entrega);
- SDE (Seguro de danos estruturais).
Requisitos para liberação da 1ª parcela
Infelizmente, as obrigações do incorporador não param por aí. Ainda existe uma lista de requisitos para ser cumpridas antes de liberar a 1ª parcela do contrato, sendo elas:
1° Apresentar o contrato assinado de financiamento do empreendimento com a Caixa, com a certidão de registro no cartório.
2° Efetuar medição, pela engenharia da Caixa, pra auferir o percentual físico de obra realizado no momento da contratação.
3° Comprovação, pela área de engenharia da Caixa, da regularidade da execução dos serviços de infraestrutura externa (quando for o caso).
4° Instalação da placa de obra da Caixa em local visível, no padrão de acordo com o seu tipo de obra.
5° Apresentar alvará de construção da obra, expedido pela prefeitura, e certidão de matrícula da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras).
6° Apresentar os comprovantes de recolhimento do INSS, relativos ao CNO do empreendimento, até aquela data.
7° Estar em dia com todas as obrigações financeiras junto à Caixa, como pagamento de tarifas e taxas.
8° Comprovação da regularidade do recolhimento do FGTS
9° Manutenção dos projetos, especificações, memoriais, projetos parovados pelos órgãos competentes, bem como suas ARTs e RRTs e ter licença pra realizar os serviços da obra de acordo com a legislação vigente, e que esses documentos estejam à disposição da Caixa e da seguradora.
Comissão de representantes
É importante ficar atento que, na liberação da terceira parcela do contrato, a Caixa vai pedir que apresente o registro da ata de constituição da Comissão de Representantes, nos termos do artigo 50 da lei de incorporação (4.591/64), sob pena de suspender os pagamentos até a regularização deste item.
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei.
E aí, deu pra entender todos esses parâmetros e condições envolvidos no contrato da Caixa?
CTO da Softnix
