Por que o GERIC é a melhor opção pra incorporação imobiliária?

A Caixa é líder disparado em financiamento habitacional no Brasil, mantendo 67% da fatia do mercado de crédito imobiliária. Só esse dado isoladamente já é suficiente para trazer a atenção dos incorporadores para trabalhar com a Caixa, e isso torna o GERIC uma atração especial, pois é com ele que os incorporadores podem trazer recursos financeiros para seus empreendimentos, ainda durante a sua construção.

Por que o GERIC é a melhor opção?

Existe um ponto em específico que torna o GERIC, da Caixa, mais atraente do que qualquer outro banco. É somente através da Caixa, que o incorporador tem a opção de efetuar o repasse do financiamento ainda durante a construção. Em outras palavras, o incorporador já consegue realizar a escritura da fração ideal e realizar o financiamento, recebendo-o proporcionalmente ao período de obra realizado, transferindo a obrigação de pagar juros referente àquele recurso ao comprador, por meio da parcela de obra.

Nos bancos privados, não existe a opção de repasse antes do habite-se, levando-o a tocar a obra integralmente com empréstimo ou capital próprio, diminuindo significativamente sua rentabilidade. A Caixa te dá ambas opções, o que é chamado de PJ sendo o seu empréstimo pra tocar a obra, e o PF que eles chamam de recurso oriundo dos contratos assinados com financiamento Caixa.

GERIC traz Taxa Interna de Retorno maior

Através deste mecanismo, o incorporador consegue lucros absolutamente superiores, ao alcançar maior quantidade de repasse durante a obra, ainda sim tendo o PJ para custear a fração da obra que ainda não vendeu, e podendo tocar a construção do empreendimento, com o mínimo de aporte de capital próprio, fazendo com que o juros do PJ se torne parte integrante do custo de realização do empreendimento.

Não é incomum encontrar obras financiadas já na planta através do programa Apoio a Produção, da Caixa, atingindo, ao final da obra, mais de 200% de lucro sobre o capital investido, e este lucro precisa ser devidamente contabilizado, na proporção do tempo que ficou aplicado, visto que um absoluto sucesso nas vendas e seus repasses, pode gerar uma boa recuperação antecipada de parte do capital aportado, mas ainda sem extrair lucro do empreendimento, pois as obras financiadas pela Caixa na planta devem seguir as diretrizes da lei do Patrimônio de Afetação.

PF e PJ: demanda mínima

O pagamento do PF, assim como do PJ, vão seguir as proporções do andamento da obra, além do valor avaliado do terreno, que já é pago à vista, assim que a demanda mínima e condições suspensivas contratuais são cumpridas. Uma das garantias para manter em conformidade os pagamentos do PJ é a manutenção da garantia hipotecária do contrato de financiamento com a Caixa em no mínimo 130% do valor devido, isto é, as unidades habitacionais do empreendimento que estão alienadas em favor da Caixa, sob o mesmo valor avaliado pela engenharia da Caixa, devem compor neste número pra manutenção da garantia, caso contrário há risco de interromper o pagamento do PJ. É importante também se atentar em cumprir com o plano de comercialização definido pela Caixa, no qual deverá prever um número mínimo de repasses por mês, até a conclusão da obra.

Recomposição do PJ

No decorrer da obra, ao efetuar o repasse de uma nova venda, liberando seu PF, a Caixa vai realizar a recomposição da parcela de PJ, na diferença do que for devido de PF. Isso acontece porque a Caixa já liberou recurso, via PJ, e não vai te liberar integralmente novamente através do PF. Então, a Caixa vai reter uma parte do seu PF, a título de recomposição do PJ, diminuindo o endividamento. Então, independente da circunstância, sempre vale a pena repassar mais, pois, no mínimo, irá diminuir o endividamento e juros devido no futuro.

O que significa repasse?

O repasse, na Caixa, significa o cliente adquirir uma unidade habitacional, com financiamento Caixa, assinar o contrato com o banco e a incorporadora, levar o contrato a registro em cartório, e protocolar de volta no banco. Ou seja, é percorrer a esteira completa de desligamento e repasse, até a liberação do recurso PF.

É muito importante acompanhar todos os parâmetros do contrato Caixa para que se tenha muita segurança e previsibilidade na execução e planejamento da sua obra.